基本的なシミュレーション手順 物件投資のシミュレーションを行う基本的な手順を詳細に説明します。各項目の意味と適切な数値の設定方法、結果の読み方まで網羅的に解説します。 事前準備：必要な情報の収集 正確なシミュレーションのためには、以下の情報を事前に調べておく必要があります。 必須情報 物件価格：売買契約書または売却価格 土地代金と建物代金の内訳も重要（税務計算のため） 仲介手数料は別途入力するため、物件価格のみを入力 年間家賃収入：満室時の年間賃料合計 月額賃料 × 12ヶ月で計算 複数戸の場合は全戸の合計額 管理費・共益費は含めない 築年数：建築年から現在までの経過年数 登記簿謄本で正確な建築年月を確認 減価償却計算に直接影響 物件種別：戸建てまたはアパート 税務上の取り扱いが異なる場合がある 経費率の目安も種別により異なる 詳細情報（推定でも可） 空室率：地域の空室率データを参考 都市部：3-8%程度 地方都市：5-15%程度 過疎地域：10-20%程度 不動産会社や役所で地域データを確認可能 経費率：物件種別と地域による目安 戸建て：15-25%程度 アパート：20-30%程度 築古物件は修繕費が多くなる傾向 リノベーション費用：現地確認後の見積もり 水回り交換：50-150万円 内装フルリフォーム：100-300万円 外壁・屋根修繕：100-500万円 ステップ1：物件基本情報の入力 シミュレーションページの「物件情報」セクションで基本情報を入力します。 入力項目の詳細 物件価格 入力例：8,000,000（800万円） 注意点： カンマは自動で挿入されます 仲介手数料・登記費用は含めない リノベーション費用も別項目で入力 税務上の建物割合： 土地：建物 = 3:7〜2:8程度が一般的 固定資産税評価額比率で按分 建物部分のみが減価償却対象 年間家賃収入 計算方法：月額賃料 × 12ヶ月 入力例：1,200,000（月10万円×12ヶ月） 注意点： 満室時の収入を入力（空室率は別項目で調整） 礼金・敷金は含めない（一時金のため） 駐車場代がある場合は含めてOK 地域相場の調べ方： SUUMO、HOME'Sで類似物件をチェック 地元不動産会社にヒアリング 既存入居者の賃料も参考に 築年数 確認方法：登記簿謄本の「表題部」を確認 計算方法：現在年 - 建築年 減価償却への影響： 法定耐用年数（木造戸建て：22年）を超えると特別ルール適用 築古物件（22年超）は4年で償却可能 税務メリットが非常に大きい ステップ2：ローン情報の設定 ローンを利用する場合の詳細設定です。現金購入の場合はスキップできます。 ローン利用の有無 投資戦略により選択が変わります： ローン利用のメリット： レバレッジ効果で高いROIが期待できる 複数物件への投資が可能 ローン利息は経費計上可能 現金購入のメリット： 金利リスクがない キャッシュフローが安定 審査不要で取得可能 ローン条件の入力 借入金額 一般的な融資率： 築浅物件：物件価格の80-90% 築古物件：物件価格の60-80% 自己資金は最低20-30%必要 入力例：6,000,000（600万円） 金利 築古物件の一般的金利： 都市銀行：2.0-3.5% 地方銀行：1.8-3.0% 日本政策金融公庫：1.5-2.5% ノンバンク：3.0-5.0% 入力形式：2.5（%は自動で付加） 返済期間 築古物件の返済期間： 法定耐用年数 - 築年数 が上限 築22年超の木造は短期間（5-15年） 金融機関により独自基準あり 戦略的考慮： 短期：月々返済額が高いが総利息は少ない 長期：月々返済額は低いが総利息は多い ステップ3：経費・その他条件の設定 より詳細な条件設定で、現実的なシミュレーションを行います。 空室率の設定 調査方法： 総務省「住宅・土地統計調査」で都道府県別データ 地元不動産会社へのヒアリング 周辺物件の入居状況を実地調査 設定例： 東京都心部：3-5% 地方中核都市：8-12% 人口減少地域：15-25% 経費率の設定 不動産投資にかかる年間経費の割合です。以下の項目が含まれます： 経費に含まれる項目 固定費： 固定資産税・都市計画税（年間15-30万円程度） 火災保険料（年間2-10万円程度） 管理会社手数料（家賃の5-10%） 変動費： 修繕費（年間家賃の5-15%） 空室時の清掃・リフォーム費 広告宣伝費（入居者募集） その他： 税理士報酬（年間10-30万円） 交通費・通信費 書籍・セミナー代（自己研鑽） リノベーション費用 購入直後の改修費用を設定します。築古物件では重要な項目です。 見積もり方法： 複数の工務店から相見積もり取得 DIY可能部分と業者依頼部分を分ける 緊急性の高い修繕を優先 費用の目安： 軽微な修繕：50万円以下 水回り交換：100-200万円 フルリノベーション：200-500万円 ステップ4：計算実行と結果の確認 すべての情報を入力したら計算を実行し、結果を詳しく分析しましょう。 基本指標の読み方 表面利回り 計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 判断基準： 10%以上：高利回り 7-10%：標準的 7%未満：低利回り 注意点：経費や空室を考慮していない単純指標 実質利回り 計算式：(年間家賃収入×(1-空室率) - 年間経費) ÷ 物件価格 × 100 重要性：実際の収益性を示す最重要指標 判断基準： 8%以上：非常に優良 5-8%：良好 3-5%：普通 3%未満：要検討 キャッシュフロー分析 年間キャッシュフローは最も実感できる収益指標です。 プラスの場合： 毎年手元に現金が残る 追加投資や生活費に活用可能 安定した投資と言える マイナスの場合： 毎年持ち出しが必要 税務メリットや売却益に期待 十分な資金余力が必要 高度な指標の活用 ROI（投資収益率） 意味：自己資金に対する年間収益率 活用法：他の投資商品との比較 目標値：10%以上あれば優良投資 NPV（正味現在価値） 意味：将来キャッシュフローの現在価値合計 判断基準： プラス：投資価値あり マイナス：投資を見送るべき IRR（内部収益率） 意味：投資全体の実質的な年利回り 活用法：複数物件の比較指標 目標値：15%以上あれば魅力的 ステップ5：結果の保存と活用 シミュレーション結果を効果的に活用するために、保存と管理を行います。 保存時のポイント 分かりやすい名前：「○○市戸建て_築25年_800万円」など 詳細なメモ： 物件の特徴（駅徒歩、間取り、状態等） 検討事項（修繕箇所、リスク要因等） 不動産会社の情報 タグ付け：「高利回り」「要修繕」「即決可能」等 複数物件の比較 保存したシミュレーションを使って、複数物件を客観的に比較できます。 比較項目： 実質利回り 年間キャッシュフロー 投資回収期間 リスク要因 総合判断： 数値だけでなく立地・将来性も考慮 自身の投資戦略との適合性 管理のしやすさ ✅ シミュレーション完了後のアクション 現地確認：実際に物件を見て数値の妥当性確認 金融機関相談：融資条件の実現可能性確認 税理士相談：税務メリットの最大化検討 管理会社選定：賃貸管理体制の構築 購入決断：総合的な判断で最終決定