基本的なシミュレーション手順

物件投資のシミュレーションを行う基本的な手順を詳細に説明します。各項目の意味と適切な数値の設定方法、結果の読み方まで網羅的に解説します。

事前準備：必要な情報の収集

正確なシミュレーションのためには、以下の情報を事前に調べておく必要があります。

必須情報

物件価格：売買契約書または売却価格
- 土地代金と建物代金の内訳も重要（税務計算のため）
- 仲介手数料は別途入力するため、物件価格のみを入力
年間家賃収入：満室時の年間賃料合計
- 月額賃料 × 12ヶ月で計算
- 複数戸の場合は全戸の合計額
- 管理費・共益費は含めない
築年数：建築年から現在までの経過年数
- 登記簿謄本で正確な建築年月を確認
- 減価償却計算に直接影響
物件種別：戸建てまたはアパート
- 税務上の取り扱いが異なる場合がある
- 経費率の目安も種別により異なる

詳細情報（推定でも可）

空室率：地域の空室率データを参考
- 都市部：3-8%程度
- 地方都市：5-15%程度
- 過疎地域：10-20%程度
- 不動産会社や役所で地域データを確認可能
経費率：物件種別と地域による目安
- 戸建て：15-25%程度
- アパート：20-30%程度
- 築古物件は修繕費が多くなる傾向
リノベーション費用：現地確認後の見積もり
- 水回り交換：50-150万円
- 内装フルリフォーム：100-300万円
- 外壁・屋根修繕：100-500万円

ステップ1：物件基本情報の入力

シミュレーションページの「物件情報」セクションで基本情報を入力します。

入力項目の詳細

物件価格

入力例：8,000,000（800万円）
注意点：
- カンマは自動で挿入されます
- 仲介手数料・登記費用は含めない
- リノベーション費用も別項目で入力
税務上の建物割合：
- 土地：建物 = 3:7〜2:8程度が一般的
- 固定資産税評価額比率で按分
- 建物部分のみが減価償却対象

年間家賃収入

計算方法：月額賃料 × 12ヶ月
入力例：1,200,000（月10万円×12ヶ月）
注意点：
- 満室時の収入を入力（空室率は別項目で調整）
- 礼金・敷金は含めない（一時金のため）
- 駐車場代がある場合は含めてOK
地域相場の調べ方：
- SUUMO、HOME'Sで類似物件をチェック
- 地元不動産会社にヒアリング
- 既存入居者の賃料も参考に

築年数

確認方法：登記簿謄本の「表題部」を確認
計算方法：現在年 - 建築年
減価償却への影響：
- 法定耐用年数（木造戸建て：22年）を超えると特別ルール適用
- 築古物件（22年超）は4年で償却可能
- 税務メリットが非常に大きい

ステップ2：ローン情報の設定

ローンを利用する場合の詳細設定です。現金購入の場合はスキップできます。

ローン利用の有無

投資戦略により選択が変わります：

ローン利用のメリット：
- レバレッジ効果で高いROIが期待できる
- 複数物件への投資が可能
- ローン利息は経費計上可能
現金購入のメリット：
- 金利リスクがない
- キャッシュフローが安定
- 審査不要で取得可能

ローン条件の入力

借入金額

一般的な融資率：
- 築浅物件：物件価格の80-90%
- 築古物件：物件価格の60-80%
- 自己資金は最低20-30%必要
入力例：6,000,000（600万円）

金利

築古物件の一般的金利：
- 都市銀行：2.0-3.5%
- 地方銀行：1.8-3.0%
- 日本政策金融公庫：1.5-2.5%
- ノンバンク：3.0-5.0%
入力形式：2.5（%は自動で付加）

返済期間

築古物件の返済期間：
- 法定耐用年数 - 築年数が上限
- 築22年超の木造は短期間（5-15年）
- 金融機関により独自基準あり
戦略的考慮：
- 短期：月々返済額が高いが総利息は少ない
- 長期：月々返済額は低いが総利息は多い

ステップ3：経費・その他条件の設定

より詳細な条件設定で、現実的なシミュレーションを行います。

空室率の設定

調査方法：
- 総務省「住宅・土地統計調査」で都道府県別データ
- 地元不動産会社へのヒアリング
- 周辺物件の入居状況を実地調査
設定例：
- 東京都心部：3-5%
- 地方中核都市：8-12%
- 人口減少地域：15-25%

経費率の設定

不動産投資にかかる年間経費の割合です。以下の項目が含まれます：

経費に含まれる項目

固定費：
- 固定資産税・都市計画税（年間15-30万円程度）
- 火災保険料（年間2-10万円程度）
- 管理会社手数料（家賃の5-10%）
変動費：
- 修繕費（年間家賃の5-15%）
- 空室時の清掃・リフォーム費
- 広告宣伝費（入居者募集）
その他：
- 税理士報酬（年間10-30万円）
- 交通費・通信費
- 書籍・セミナー代（自己研鑽）

リノベーション費用

購入直後の改修費用を設定します。築古物件では重要な項目です。

見積もり方法：
- 複数の工務店から相見積もり取得
- DIY可能部分と業者依頼部分を分ける
- 緊急性の高い修繕を優先
費用の目安：
- 軽微な修繕：50万円以下
- 水回り交換：100-200万円
- フルリノベーション：200-500万円

ステップ4：計算実行と結果の確認

すべての情報を入力したら計算を実行し、結果を詳しく分析しましょう。

基本指標の読み方

表面利回り

計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
判断基準：
- 10%以上：高利回り
- 7-10%：標準的
- 7%未満：低利回り
注意点：経費や空室を考慮していない単純指標

実質利回り

計算式：(年間家賃収入×(1-空室率) - 年間経費) ÷ 物件価格 × 100
重要性：実際の収益性を示す最重要指標
判断基準：
- 8%以上：非常に優良
- 5-8%：良好
- 3-5%：普通
- 3%未満：要検討

キャッシュフロー分析

年間キャッシュフローは最も実感できる収益指標です。

プラスの場合：
- 毎年手元に現金が残る
- 追加投資や生活費に活用可能
- 安定した投資と言える
マイナスの場合：
- 毎年持ち出しが必要
- 税務メリットや売却益に期待
- 十分な資金余力が必要

高度な指標の活用

ROI（投資収益率）

意味：自己資金に対する年間収益率
活用法：他の投資商品との比較
目標値：10%以上あれば優良投資

NPV（正味現在価値）

意味：将来キャッシュフローの現在価値合計
判断基準：
- プラス：投資価値あり
- マイナス：投資を見送るべき

IRR（内部収益率）

意味：投資全体の実質的な年利回り
活用法：複数物件の比較指標
目標値：15%以上あれば魅力的

ステップ5：結果の保存と活用

シミュレーション結果を効果的に活用するために、保存と管理を行います。

保存時のポイント

分かりやすい名前：「○○市戸建て_築25年_800万円」など
詳細なメモ：
- 物件の特徴（駅徒歩、間取り、状態等）
- 検討事項（修繕箇所、リスク要因等）
- 不動産会社の情報
タグ付け：「高利回り」「要修繕」「即決可能」等

複数物件の比較

保存したシミュレーションを使って、複数物件を客観的に比較できます。

比較項目：
- 実質利回り
- 年間キャッシュフロー
- 投資回収期間
- リスク要因
総合判断：
- 数値だけでなく立地・将来性も考慮
- 自身の投資戦略との適合性
- 管理のしやすさ

✅ シミュレーション完了後のアクション

現地確認：実際に物件を見て数値の妥当性確認
金融機関相談：融資条件の実現可能性確認
税理士相談：税務メリットの最大化検討
管理会社選定：賃貸管理体制の構築
購入決断：総合的な判断で最終決定

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